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住房租赁市场应加快“补短板”

  • 中国证券报   2018年07月04日    点击率:291

 近期,房屋租金水平明显上涨。根据国家统计局的数据,5月CPI同比上涨1.8%,其中居住类价格指数同比上涨2.2%,拉高居住类价格的主要是房屋租赁价格。5月份,全国房租指数同比上涨2.4%,1-5月份房租指数同比上涨2.5%,二者均比居住类价格指数高0.2个百分点。事实上,2016年本轮房地产市场回升以来,整体居住类价格指数中,租赁价格指数涨幅更高,租金价格指数月平均涨幅、累计涨幅分别比整体居住类价格涨幅高0.65个百分点和0.77个百分点。

  热点城市租金上涨更明显。据房天下租房网的数据,2017年2月-2018年5月,全国17个城市房租价格快速上升,年均上涨8%-10%。随着又一年毕业季到来,房租将迎来上涨。房租上涨已引起监管层高度重视。5月20日住建部部署楼市调控的文件中,首次提出“稳房价”与“控租金”并重。

  2016年以来,培育和发展租赁市场,构建“租购并举”的住房新制度,成为我国楼市的长效机制。与此同时,多渠道租赁供应受到政策眷顾,如新增供地配建或“自持”租赁,13个城市试点集体土地建设租赁住房,闲置低效商业办公用房改建为租赁住房,租赁领域银行授信、证券化、发债等金融创新投入力度很大,50多个城市或省份出台鼓励租赁发展的政策,热点城市规划的租赁占到新增供应30%左右等。

  当前租赁“供给侧”提速,低成本供地、供房备受重视,缘何住房租金价格暴涨呢?笔者认为,这很大程度上在于,机构和资本套利,攫取低成本空间价值。壮大规模化、机构化租赁是发展住房租赁市场的重点。但是,土地、金融、税收等政策**下,存量空间低成本的租赁成为“****”。于是,过去市场自发供给的低成本租赁,成为各路资本争相角逐的领域。几乎不到2年时间,京沪深穗等热点城市都涌现出大量长租公寓。据笔者调研,长租公寓大致可分为两类,一是收储旧工业厂房、废弃酒店、商业群楼的集中式公寓;二是“打隔断”、“上下铺”的分散式公寓。前者盈利靠低成本收房,后者靠提高单位面积收益,就是涨租金。

  据笔者调研,盘活存量房源的长租公寓,租金水平相比改造前上涨50%-200%不等。因此,当前需要反思长租公寓运营模式及对租赁市场的影响。特别是,租赁企业兴起、存量盘活主导,对整体租金有明显的拉动效应。无论是补上消防、卫生等安全“短板”,还是提高居住体验,不仅要投入真金白银,还要大量人力服务跟上,再考虑到税负及企业利润,租金上涨是必然的。

  事实上,随着收入水平提高,居住消费升级,供给端涌现出配套好、体验性强的租赁房屋,这是需求倒逼供给跟上的结果。同时,租赁供给端升级也有助于满足对美好生活的诉求。但是,房价支付能力更多受投资需求、货币供给所决定,而租金支付能力则更多受到工资、收入水平的决定。

  以深圳为例,2008-2017年,城市更新主导的深圳旧改,已将大量低成本的城中村住房拆除,取而代之的是高档商品房。“十三五”期间,深圳计划将100万套(间)城中村住房改造为长租公寓,这意味着,城中村住房的租金至少上涨50%。但是,深圳常住居民每年可支配收入增幅仅在8%-9%,未来租金/收入比将超过45%。近一半收入用来支付房租,这是深圳很多租客所无法承受的。深圳存在的问题,在一些热点城市也同样存在。

  2017年下半年以来,各省市都发布了住房租房发展规划,谋划“十三五”及未来大规模的租赁住房筹建蓝图。由于租赁需求主要集中在十几个热点城市,这些城市供地弹性很小、供地成本高、配套难落地,租赁供给更多依赖存量盘活,这是近两年长租公寓蓬勃兴起的原因。但同时,存量盘活也导致租金快速上涨,支付能力下降。

  笔者认为,从提高租住质量的角度,盘活存量没有问题,但基于租赁需求集中在中低收入群体、收入对租金敏感等现实,租赁供给的公共属性、政策属性更强。因此,除了发挥市场配置的作用外,更多应该是“补短板”。未来,除了增加公租房建设外,更重要的是应加大存量租赁住房(特别是城中村、老旧小区)配套补缺力度,如排除消防安全隐患,配置电梯、物业管理、社区警卫,教育医疗能同权同享。公共服务“补短板”,降低租住成本的效应明显,这应该是住房租赁供给侧改革的重点。

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