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去库存告一段落 棚改货币化安置渐“退潮”

  • 21世纪经济报道   2018年07月04日    点击率:1045

 棚改变局

  近日,“棚改,全国一刀切,全部暂停”的传言引起广泛关注。而从实际情况来看,2018年-2020年棚改的目标为1500万套,年均500万套。在此目标下,棚改项目不可能一刀切。只是在房地产库存下降、地方债务压力增加的背景下,相关各方对棚改政策做出了部分调整。有的地方已经在控制棚改货币化安置的比例,有的地方放慢了棚改项目进度,银行适当收紧了贷款审核。那么,这些变化将对房地产市场、宏观经济运行、货币政策带来何种影响,本专题将展开讨论。(杨志锦)

 导读

  近年来,货币化安置的比重不断提高。棚改货币化安置被认为是三四线城市去库存的主要方式,但同时也被诟病为房价上涨的推手。随着库存规模下降、地方债务压力增加,货币化安置政策正在因地制宜地做出调整,逐渐退潮将是大方向。

  近期,“棚改,全国一刀切,全部暂停”的传闻不胫而走。受此传言影响,地产股连续两日大跌。

  虽然棚户区改造仍然在大刀阔斧地进行,但种种迹象表明,过去两年时兴的货币化安置方式,正在逐渐“退潮”。

  在今年的政府工作报告中,对于棚户区改造的表述已没有“货币化安置”的字眼。而地方政府早就嗅到了政策变化的风向。上半年以来,不少地方政府在部署棚改工作时,明确提示了棚改政策由货币化安置向实物安置转变的趋势。

  作为保障性安居工程的重要部分,我国实施大规模棚户区改造已历时数年。近年来,货币化安置的比重不断提高。棚改货币化安置被认为是三四线城市去库存的主要方式,但同时也被诟病为房价上涨的推手。

  有分析指出,随着库存规模下降、地方债务压力增加,货币化安置政策正在因地制宜地做出调整,逐渐退潮将是大方向。但这并不意味着棚改进程会明显放缓,考虑到对地方经济增长、税收、城镇化的推动,棚户区改造将逐渐走向规范化。

  棚改货币化安置是非

  近年来,我国棚改始终维持较大的规模。2015年-2017年的目标为1800万套,并顺利完成,2018年-2020年的目标为1500万套。

  在货币化安置比例方面,2014年为9.0%,2015年为29.9%,2016年上升到48.5%。虽然官方尚未公布2017年的比例,但从地方样本来看,恐怕只升不降,如江苏省去年的货币化安置比例为52.83%。不少券商认为,去年全国棚改货币化安置的比例在60%左右。

  由于大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求,货币化安置又增强了其购买力,因此对于商品房去库存的效果十分显著。

  在山东南部某四线城市,当地房企人士向21世纪经济报道表示:“该县启动棚改之后,市场一下子涌现出很多购房者,在调控政策未能及时跟进的情况下,结果是‘新区在售多年的老项目被购买一空,有些濒死的小开发商也被救活了’。”

  正因如此,三四线城市货币化安置比例较高。2017年,江苏省对于商品住宅消化周期在15个月以内和以外的城市采取了不同方式。商品住宅消化周期长的城市,更偏重于棚改货币化,反之则偏重实物安置。其中,南京、苏州、无锡3个全国热点城市货币化安置比例合计为19.83%,其他城市则为62.24%。

  有机构曾测算,2017年我国棚改计划开工600万套,即使按照50%安置比例中性假设,就可以实现2.55亿平方米的去库存规模。

  根据统计局的数据,截至2018年5月末,全国商品房待售面积5.6亿平方米,创最近46个月的新低。多数机构认为,去库存进程已经告一段落,除一二线城市外,很多三四线城市也进入库存短缺时代。其中,棚改货币化安置是主要推动力。

  过去一两年,三四线楼市异常旺盛,大型房企普遍在这些区域取得较好的销售业绩。主流观点认为,这既是由于热点一二线城市调控严厉,也因三四线城市加速推进棚改货币化安置。“市场突然增加了几百万户手持现金的购房者,而大部分城市信贷政策还比较宽松。”中原地产**分析师张大伟表示。

  棚改货币化安置也推升了三四线城市的房价。北京某上市房企人士指出,三四线城市房价上涨的原因,还有投资需求抬头、信贷政策宽松,以及品牌房企向三四线城市下沉等宏观因素。“但大规模的货币化棚改安置,仍然是三四线楼市旺盛和房价上涨的原始驱动力。”他说。

 三四线楼市将降温

  事实上,政策信号早就已经释放。今年“两会”期间发布的政府工作报告中,已无“货币化安置”的字样,而在过去两年的政府工作报告中,均有“提高货币化安置比例”的明确提法。

  地方政府显然也注意到了这一变化。今年4月,安徽省在全省城镇保障性安居工程工作推进会上指出,各地要合理控制棚改货币化安置比例,商品住房供需紧张的市、县,要进一步降低货币化安置比例。淮北市更是在6月中旬的总结会上强调,“各县区政府要针对2018年关于棚改政策由货币化安置向实物安置转变的形势,提前谋划安置地块……”

  分析人士认为,不管市场传言是否有依据,货币化安置政策已经在逐渐弱化,未来还可能进一步退潮。

  但棚户区改造工作本身并不会因此而大幅放缓。21世纪经济报道采访发现,棚改作为一项政治任务,大部分城市的棚改任务并未削减,推进棚改的热情颇高。

  今年6月,江西省上饶市在新闻发布会表示,上饶市通过棚户区改造推动了商品房去库存,当年(2017年)商品住宅去化期由年初的24个月降至7个月,促进了房地产市场健康发展;带动建筑、房地产交易等相关行业发展,增加了税收,腾出了大量土地,优化了城市空间布局。

  上海易居研究院智库中心总监严跃进表示,棚户区改造对地方经济的拉动作用不容忽视,从这个意义上说,地方政府对棚改的热情并未熄灭。从现有的政策动作来看,未来棚改将逐渐走向规范化,使之对房价、地方债务的影响降到最低。

  他认为,随着棚改货币化安置的退潮,三四线楼市很可能出现降温,持续多月的三四线城市领跑房价涨幅榜的现象,将会越来越少。未来房企进驻这些区域时,也将愈加谨慎,此举甚至可能倒逼部分房企向一二线城市回流。

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